try { var yaCounter1123478 = new Ya.Metrika(1123478); } catch(e){}
Подписка на рассылку

НЕДВИЖИМОСТЬ - независимый украинский портал




Инвестиции в земельный участок - все ли оплачено?

house.jpgСегодня состояние рынка земельных участков манит разнообразием предложений: направление, расстояние до Киева, размер участка, правоустанавливающие документы, транспортное сообщение, дополнительные блага в виде леса, озера, реки и конечно коммуникации.

Многие из нас рано или поздно ловят себя на мысли, а может и мне по примеру друзей, знакомых, коллег рассмотреть какой-нибудь вариант, ведь рынок именно по земле просел в ценах больше всего. Украинский рынок недвижимости редко попадал в какие-то экономически прогнозируемые рамки, а рынок земле вообще напоминал полный ценовой хаос, где запредельно взвинченные цены порой не имели под собой никакого осязаемого обоснования. На сегодняшний день все изменилось, и сейчас, как никогда ранее, рынок предоставляет возможность превратить отложенный спрос в хорошую инвестицию.

Позвольте дать вам несколько практических рекомендаций относительно приобретения земельного участка:

1.       Выбираем направление

Рассматривать направление и расстояние следует не только с точки зрения престижа,  а и с  точки зрения удобства транспортного сообщения. По моему мнению, привлекательная зона на сегодняшний день составляет до 30 км от Киева. Это расстояние вполне привлекательно и для инвестирования с целью дальнейшей перепродажи и для личных нужд. При этом не забывайте о месте постоянного проживания в самом Киеве, так как проживая на Харьковском и приобретая участок на 30-м км Житомирский трассы, вы будете добираться 50 км, а это, с учетом киевских пробок, уже больше часа езды.

2.       Состояние почвы

Достаточно серьезное внимание необходимо уделить состоянию почвы и геологическим особенностям объекта покупки. Помните, есть очень много нюансов, которые в дальнейшем могут не просто осложнить процесс постройки дома и прокладки коммуникаций (+ 20% к запланированному бюджету), а в корне удорожить его (до 75% к запланированному бюджету). Поэтому постарайтесь заручиться мнением эксперта в строительной области, желательно имеющего опыт строительства в данном районе.

3.       Размер участка и его назначение

Для начала определитесь, с какой целью вы собираетесь приобретать участок земли: дом для выезда по выходным (временное пребывание), дом для постоянного проживания или с целью инвестирования (с застройкой или без). Если вы не готовы платить от 8 000 у.е. за сотку, то не тратьте время на долгие поиски участков в коттеджных городках на Чайке, Пуще-Водице или им подобных. Рассмотрите удаленность до 30 км и при условии хорошей работы риэлтора, думаю, вам удастся снизить бюджет до 3 000 у.е. за сотку, а по красоте окружающей природы превзойти коттеджный городок. Если это все же сугубо инвестиционный проект – не рассматривайте участки менее 10 соток.

4.        Правоустанавливающие документы

Один из главных вопросов - целевое назначение участка. Помните, изменение целевого назначения участка достаточно затратный и длительный процесс (может затянуться на пару лет). Кроме того, если назначение участка не предусматривает жилищное строительство, то получить прописку в построенном на нем доме не получится. Старайтесь не экономить на профессиональной консультации и уделите особое внимание следующим моментам:

- продавец – только собственник участка, никаких доверенных лиц;

- в экспертной оценке - реальная стоимость участка;

- наличие справки из землеустроительной организации, подтверждающей границы участка (не доверяйте ориентирам по кустам, деревьям и самостоятельно вбитым кольям).

Если участок в садоводческом товариществе поинтересуйтесь Уставом этого товарищества, а также уплатой членских обязательных взносов. Чтобы не получилось так, что вы приобрели участок, а попасть туда не можете, так как предыдущий собственник взносов не платил. Можно конечно судиться и вы, безусловно, выиграете процесс, но зачем жертвовать нервами, временем, деньгами.

5.       Дополнительные блага в виде леса, озера, реки

Избыток предложения рождает завышенные требования со стороны покупателя. Если до кризиса участок в поле, 10 соток, подъезд - грунтовая дорога, 1 км до реки или озера и наличие Акта было достаточно для заключения сделки, то сегодня покупатель избирателен, он ведь покупает участок не для выращивания овощей. Поэтому перспективу имеют те земельные участки, к которым прилагаются дополнительные блага в виде леса, озера, реки, а также асфальтированный подъезд.

6.       Коммуникации

Это один из серьезнейших моментов, недооценив который вы будете вынуждены нести дополнительные и непредвиденные для вас затраты. В перечнях предложений на продажу вы видите электричество и газ на участке, вдоль участка, рядом с участком. Вы приезжаете на просмотр и вам, как бонусы продавец или посредник предъявляет желтую газовую трубу на дороге, электрический столб на меже участка, ВСЕ РЯДОМ, ПОКУПАЙТЕ!!!

Но как только вы оформите договор купли-продажи и захотите подсоединиться к электричеству, газу и пойдете в энергосети или газовую службу вам сообщат, что необходимо разрешение из сельсовета или садового товарищества, так как этот участок сетей взят ими в  эксплуатацию. И тут начинается самое интересное, у прежних хозяев договора ни с электросетями, ни с газовой службой нет, и при продаже этот вопрос, само собой, не поднимался с их стороны. Теперь по порядку:

- газ - вы идете в сельсовет, садовое товарищество за справкой, где вам говорят, что на эксплуатацию и модернизацию данного участка газопровода, затраченa N сумма, ваше подключение может произойти только при условии компенсации потраченной суммы в размере пропорциональном размеру участка. Но как сами понимаете никто никакой «модернизации» не осуществлял, и сумму, которая была затрачена на «модернизацию» вам тоже никто не покажет, так что выход только один - или баллонный газ или деньги за подключение. Как показывает практика, стоимость «модернизации» на прямую связана с удалением от Киева, так что чем ближе к столице вы купили участок, тем больше составит ваша доля в «модернизации» газопровода.

- электросеть – здесь ситуация может быть как в вашу пользу так и не очень. Если вы приобретаете участок на данной территории в числе первых, тогда на первый взгляд затратное подключение к электросети (столбы, кабели, стоимость работ по подключению), может обернуться для вас неплохим дальнейшим заработком, так как все соседние участки будут подключаться уже к вам, соответственно, за определенную плату (причем выхода у них не будет). Но с другой стороны, вы тоже имеете все шансы оказаться вторым в первой ситуации.

Надеюсь, эти практические советы помогут вам стать обладателем желанного участка и оградят вас от дополнительных как финансовых, так и моральных затрат.  


Количество показов: 3405
Автор:  Коммерческий директор "Антей Риэлти" к.э.н. Романов Денис

Возврат к списку